近日，我市印发《加强小区物业管理工作实施方案》（以下简称《实施方案》），为了让大家对《实施方案》有清晰和直观的了解，现就有关内容解读如下。
一、文件出台的背景是什么？
答：物业管理是一项关系民生民心的重大基础性系统性工作，对维护社会大局稳定、推进法治政府建设具有重要影响，物业企业与业主之间的矛盾日益加剧，2003年国务院出台《物业管理条例》，并经过07年、16年、18年三次修订；河南省于2017年9月进一步细化出台了《河南省物业管理条例》，并于2021年7月进行了修订。按照市委、市政府部署要求，由市住房和城乡建设局结合商丘市实际研究起草《加强小区物业管理工作实施方案》。
二、《实施方案》的主要目的是什么？
答：进一步加强全市小区物业管理，规范物业管理活动，明确物业管理企业主体责任和部门监管职责，建立健全市、县（市、区）、街道（乡镇）、社区（村）四级物业管理机制，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
三、《实施方案》的主要措施有哪些？
答：一是街道办事处、乡镇人民政府要组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域推进业主委员会和物业管理委员会建设；二是物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府要加强对业主委员会履责情况监督；三是物业管理行政主管部门要结合信用体系建设加强物业服务企业监管；四是进一步完善小区承接查验制度，对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收；五是物业服务企业要严格按照物业服务合同约定服务标准履行职责；六是规范物业服务区域内供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备管理；七是强化小区停车设施建设及管理，小区汽车车库、车位以及电动自行车停车棚、充电设施要满足业主需求；八是对老旧小区、拆迁安置小区及保障房小区分类管理，实现物业管理服务全覆盖；九是物业管理行政主管部门要指导监督行业协会建设等。
四、《实施方案》涉及哪些单位职能？
答：《实施方案》对涉及职能的市委、市政府有关部门、各县（市、区）政府、街道办事处、乡镇人民政府及社区居（村）民委员会的工作职责进行了明确划分，包括市委组织部、市委宣传部、市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市审计局、市自然资源规划局、市城市管理局、市信访局、市市场监督局、市生态环境局、市应急管理局、市消防救援支队、市公安局、市司法局、市民政局、市教育体育局、市卫生健康委、市国防动员办公室、市通信管理办公室等20个单位、各县（市、区）政府（管委会）及所辖街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会。
五、目前有哪些物业服务企业监管举措？
答：采取实地检查、专项复查、联合督查等措施，依法加强对物业服务企业的监管。推行物业服务企业信用和星级评定制度，完善物业服务企业不良行为记录制度。保障市场竞争机制发挥作用，淘汰服务不到位、群众意见大且投诉多的物业服务企业。建立健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为。
六、物业服务企业如何处置小区内违法违规行为？
答：物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定履行职责，制止小区内违反治安、消防、人防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并按规定向公安消防、综合行政执法、人防等职能部门报告。
七、小区内停车位如何处置？
答：小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要，并确保消防车通道畅通。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置，由物业管理行政主管部门予以督促。当规划停车场所不能满足小区业主停车需求时，在符合相关规范情况下，合理设定或通过改造增加小区停车场所，减轻停车压力。
八、《实施方案》对典型问题如何划分责任的？
答：各县（市、区）人民政府、街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会要严格落实属地责任，房屋装饰装修、物业服务质量、专项维修资金缴存与使用等工作由住房和城乡建设局负责监督管理；保障性住房物业管理服务费基准价及浮动幅度由发展和改革委员会负责制定；物业管理区域供水、供气、供热、污水处理、垃圾分类等公用事业由城市管理局负责行业管理指导；物业违规收费、违法违规使用电梯等由市场监督管理局负责监督检查；街道办事处、乡镇人民政府、相关部门和物业服务企业移交、报告的消防安全违法行为由消防救援支队依法处理等。
九、业主委员会具体职能是什么？
答：一是执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；二是召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；三是与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；四是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；五是督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；六是督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；七是配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；八是法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
十、谁来监督、怎么监督业主委员会？
答：业主委员会应每年向业主公布业主共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。
街道办事处、乡镇人民政府应积极办理业主委员会备案，围绕印章使用、财务收支、档案管理、离任审计等重点工作，依法依规监督业主委员会履行职责。
十一、老旧小区物业服务如何开展？
答：老旧小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化有偿物业服务或准物业服务；对于因环境条件限制，无法开展专业物业服务或准物业服务的小区，由各街道办事处、乡镇人民政府以社区（村）为基本单位负责物业管理服务工作，组织实施以保洁、保绿、保安、消防安全为主要内容的基础性物业服务。
十二、如何保障《实施方案》顺利实施？
答：市政府成立商丘市物业管理工作专班，负责全市物业管理工作的整体安排部署，相关部门严格落实职责分工。各县（市、区）全面落实物业管理属地责任，并综合考虑社区规模、人口数量等因素，落实街道办事处、乡镇人民政府物业专职管理机构及相应工作管理经费。
建立完善考核监督体系，积极探索引入第三方机构参与考核，通报考核结果，对工作开展滞后的单位及个人依法依规追究责任。
坚持正面宣传为主导，采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规及重要意义，对在全国、省、市物业行业受到通报表彰的物业项目及在我市创建文明城市或其他重要活动中表现突出的物业服务企业，实施奖励政策。
解读单位：商丘市住房和城乡建设局
解读科室：物业行业服务中心
联系电话：0370-3390819