为完善商丘市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，近日，我市印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），为便于理解《实施意见》相关内容，推动工作落实，现就《实施意见》出台背景和相关内容解读：

　　一、出台背景

　　根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)和《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(豫政办〔2021〕27号)，为完善商丘市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，促进商丘经济又快又好发展，市自然资源和规划局在广泛深入调研基础上，拟定了《商丘市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

　　二、适用范围

　　本意见适用于本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易等情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　三、主要内容

　　《实施意见》共包括四部分。

　　第一部分总体要求。明确工作目标和适用范围，工作目标为着力完善规范土地二级市场，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，基本形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

　　第二部分完善政策体系。包括完善建设用地使用权转让管理、完善建设用地使用权出租管理和完善建设用地使用权抵押管理三个方面，细化了交易规则，规范了交易程序。

　　完善建设用地使用权转让管理方面。完善了转让规则，将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。界定了划拨、出让、作价出资（入股）、授权经营、租赁、按份共有等不同形式、不同权能建设用地使用权转让的必要条件，并就土地分割、合并转让、工业用地及分割转让，按份共有建设用地使用权转让、享受优惠政策建设用地使用权转让和差别化税收政策方面提出具体措施。探索实行预告登记转让制度，未达到总投资额25%的转让土地，按照“先投入后转让”原则，交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

　　完善建设用地使用权出租管理方面。明确了出租政策；加强划拨用地出租管理；明确建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，动态更新划拨建设用地使用权出租收益缴纳标准和管理办法，规范申报缴纳工作。对以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租以及以出让方式取得的“标准地”出租或转租做出规定。

　　完善建设用地使用权抵押管理方面。改变过去只有金融机构可以作为抵押权人的规定，允许自然人和企业均可作为抵押权人依法申请办理不动产抵押登记；允许营利性的、教育、医疗、文化、体育以及医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权设施等进行抵押融资，并做出相关规定，防控风险。对以划拨、出让、作价出资（入股）、租赁、授权经营等方式取得的建设用地使用权及建设用地使用权分割抵押分别提出要求。

　　第三部分建立健全市场体系。明确市县自然资源主管部门在现有的土地交易机构或平台基础上搭建土地二级市场实体交易机构，建立县（市、区）参与、城乡统一的市级土地二级市场线上交易平台。对交易流程和交易规则进行规范和完善。要求对司法处置、国有资产涉及的建设用地使用权转移，加强信息交流互通共享。明确推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，提升服务效能，同时培育和规范中介组织。

　　第四部分完善保障措施。从加强组织领导、强化部门协作、注重宣传引导和严格监督问责等方面加强保障。

　　四、解读机构

　　商丘市自然资源和规划局

　　解读人：徐殿师 联系方式：0370-3285826