一、编制背景

　　为深入贯彻落实习近平生态文明思想，坚持新发展理念，按照山水林田湖草是一个生命共同体的要求，总体统筹、分类推进自然资源评价评估工作，自然资源部印发了《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号），河南省自然资源厅印发了《河南省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（豫自然资办发〔2019〕40号）。按照文件要求，为加快建立政府公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理开发利用，制订并公布商丘市市本级城镇标定地价。上述标定地价成果为首次编制。

　　二、编制依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

　　2.《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（中发〔2015〕1号）；

　　3.《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33号）；

　　4.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

　　5.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

　　6.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；

　　7.《河南省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（豫自然资办发〔2019〕40号）；

　　8.《河南省自然资源厅办公室关于开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（豫自然资办发〔2020〕22号）；

　　9.《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

　　10.《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

　　11.《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

　　12.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

　　13.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

　　三、编制过程和作用

　　本次城镇标定地价编制工作过程，是按照《标定地价规程》等相关规程、技术方案的要求，经过外业调查、资料收集、内业评估、意见征询、成果编制及论证验收等多个环节和程序，不断的修改和完善，并最终上报市政府审批，确定公布实施。

　　城镇标定地价成果编制，完善了基准地价和标定地价为主体的法定公示地价体系，有助于加强法定公示地价体系的建设和管理，为土地资产核算及土地价值评估提供参考依据，为国有建设用地的转让提供标准。

　　四、主要内容

　　标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

　　基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。城镇基准地价，是政府确定的区域平均价格，更新工作原则上三年进行一次更新。

　　标定区域是在已有土地级别的基础上，结合土地利用和市场发育程度等进行细化。标准宗地的地价是采用规范的评估方法，定期评估出来的。标定地价原则上每年度更新一次。

　　制订范围：商服用地公示范围东至商都大道，南至南海大道，西至康庄路，北至包河，公示面积160.95平方公里；住宅用地公示范围东至商都大道，南至南海大道，西至康庄路，北至包河，公示面积159.5平方公里；工业仓储用地公示范围为市区工业集棸区的6个片区，公示面积70.79平方公里。

　　用途：商服用地、住宅用地、工业仓储用地。

　　标定区域及标准宗地：共划分107个标定区域，设立标准宗地107宗。其中商服用地划分45个标定区域，设立标准宗地45宗；住宅用地划分45个标定区域，设立标准宗地45宗；工业仓储用地划分17个标定区域，设立标准宗地17宗。

　　五、相关名词解释

　　1.标定地价：政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期（商业40年、住宅70年、工业50年），某一估价期日（XX年XX月XX日）的土地权利价格。

　　2.容积率：是指一个小区的地上建筑总面积与土地面积的比率。

　　3.设定开发程度：指宗地内外基础设施到达的开发程度。

　　4.地面单价：是指土地价格除以土地面积，是拿地的单位面积成本，通常以亩计算。

　　5.楼面单价：楼面单价是地面单价与容积率的比率。即楼面单价=土地单价÷容积率。